当年的3月15日
2020-03-18 17:02
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此外,在该项目的建设过程中,中信还曾因拆迁问题状告过大兴区住建委,由于其打官司的理由十分蹊跷,更被媒体指责其是恶意起诉,意在降低给予拆迁户的补偿款。对此,有分析人士就指出,在付出52.4亿元的天价出让金后,中信地产的资金状况有些偏紧,不得不想尽办法缩减其他的地方的支出。

就在上周,中赫置地以26.3亿,1.64万平回购房面积力挫融创中国及一众陪跑的央企摘得万柳地块。而对于以天价拿下的万柳地王,中赫置地认为,万柳地块处于海淀区传统的高档社区腹地,交通十分便利,周边各类配套齐全,环境优越、适宜居住;另外该地周边知名高校学府云集,中关村三小、人大附中等稀缺资源近在咫尺,属于备受市场追捧的“学区房源”,具有大量的自住刚性需求;同时该地块也是海淀万柳区域仅存的能供开发的纯居住地块,今后土地市场不会再有此类地块推出,所以该地块吸引众多大型房企激烈竞标,并且成为北京今年的“地王”并不意外。

在这样一个敏感点上,北京万柳地块却在46轮竞拍和200多轮竞配建回购房面积后,以竞价上限成交,房价上行的担忧再度加重。但观察万柳地块争夺战,众央企在竞拍中悉数“识趣”地无为而退,有的宣布退出,有的没有举牌,有的“陪跑”了一小段后放弃,与赢家中赫置地一争高低的,其实只有融创地产一家。

单就北京地区而言,地王项目大约有30个,能够入市的只有19个,目前的累计销售额仅为446.46亿元,与之形成鲜明对比的是,19个地王的土地出让金就高达468.76亿元,销售额尚不能弥补地价款,不知道这是否出乎开发商的意外。另外11个尚未入市的地王项目,更是惨不忍睹,离收回成本相差十万八千里,不少尚处在“挖坑”阶段,有的干脆任其荒芜,甚至退地不玩了。

“6月份推出了17套特惠房已经卖完了。当时虽然每套要降价100万元左右,但这批房源是精装修换成了法式精装修,装修标准比原来的每平米6000元降低到每平米3100元,降低了近一半。”保利东郡一位销售人员向《证券日报》记者表示,“现在依然有特惠活动,这次推出的也是165平方米左右的住宅户型,法式精装修,每套大约降价50万元左右,目前尚有不少房源。”

“现在楼盘已经没有商住项目了,您看到的宣传条幅是以前的。现在规划有所变动,目前这个楼盘只有写字楼和70年产权住宅产品,而且住宅产品都是180平方米以上大户型住宅。”一位京杭广场项目的销售人员向《证券日报》记者表示,“住宅项目估计明年能够预售,不过确切日期尚无法确定。”

在2009年12月,国务院会议明确表示要遏制部分城市房价过快上涨的势头,“部分城市”虽然没有被“点名”,但北京、上海等一线城市显然包括在内,这些“名列”被遏制的名单的城市仍频现“地王”,“地王”“顶风”而出,显然被利润,被眼前的繁荣冲昏了头脑。

不过,由于中信新城入市时恰逢新一轮楼市调控的高潮,其不得不降低“身价”,以20000元出头的价格进入市场。

令人疑惑的是,记者多次路过该地,京杭广场的宣传条幅布满了一座在建项目的围墙,“葛洲坝绿城京杭广场”、“低碳”、“健康”,“住宅”等字眼充斥其上。

今年以来,一些地方出现了“量价齐涨”局面,但分析其真实性,水分自然不少,有政策的误读、误解造成的上涨预期的所谓作用,有开发商的背后操作,有大量恐慌者的盲目入市。对于持续了两年多的房地产调控政策,中央多次强调房价合理回归的调子从未变过。

昔日一度风光无限的地王,如今却成为了烫手山芋,那些挥金如土,勇当地王者是大都是搬起石头砸了自己的脚。割肉销售,以价换量,采取拖延战术等等,这些向来被嗤之以鼻的策略,如今却成为勇当地王者无奈的上上策。

资料显示,该地块位于大兴区亦庄镇,北至三海子五号路,南至凉水河一街,西至三海子三号路,东至三海子东路。而在当时,亦庄区域的二手房均价仅13000元/平方米左右,可见中信当时拿地价格之高,同时业内当时普遍预计该项目入市后的价格将超过30000元/平方米。

据记者了解,该项目位于北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角,占地面积39651平方米,规划建筑面积178431平方米,规划用途为办公、商业,兼容实用性居住用地。2009年9月10日,北京绿城投资有限公司以12.4亿元竞得该地,楼面价为6961元/平方米,溢价率为292.21%,成为当时的地王。

有业内人士向记者表示,从命名来看,该项目为绿城和葛洲坝的合作项目,而绿城现在危机重重,尚处在自救阶段,可能由于资金紧缺或者规划变动,导致项目进程缓慢。(王丽新)

实际上,该项目的销售确实契合了上述人士的分析,虽然随后楼市步入“金九银十”传统热销期,但该项目的销售并不理想。据中原地产市场研究部统计数据显示,目前该项目的销售金额为14.28亿元,销售金额占拿地成本的47%,销售近一年,尚未回收拿地的一半成本。

“您看到的在建项目应该是北京one项目,并非京杭广场。京杭广场现在规划有部分变动,已经没有商住项目了。”上述销售人员向本报记者表示,“京杭广场项目在北京one项目的后面,无论是写字楼还是住宅现在都未建成,但已经动工,正处在挖地坑阶段,最快也要明年预售,至于开盘价格也并未确定。”

但随后开盘的保利茉莉公馆不仅推出了茉莉基金卡的优惠活动,且计划对外的开盘价格为1.5万元/平方米-1.7万元/平方米。导致新里西斯莱公馆在那段时间遭遇了退房的尴尬。虽然绿地表示,退房是由于购房者信息登录出现了问题导致的,但有业内人士称,这种情况基本上很难出现。绿地作为大型开发商经验非常丰富,且一般业主全会复印各种证件,还需销售人员反复核对,因此出错的几率非常低,这显然是开发商的托词。

身为2009年两会后,央企一天内制造的三个地王之一,大兴亦庄住宅及商业项目(x1-1b)地块一直备受市场关注。

而保利茉莉公馆在拿地价格高于新里西斯莱公馆的情况下,坚持走低价路线,销售成绩更为优异。截至目前,保利茉莉公馆的销售均价仅17000元/平方米,在可售面积不足新里西斯莱公馆一半的情况下,取得了40.68亿元的销售额,土地成本则占售价的42.60%。

不过,虽然遭遇退房,但从2010年销售至今,两个项目均取得了不错的销售业绩。

地王往往成为房价上涨的“带头大哥”。对于普通消费者来说,房价已经高不可攀了,在地王的带动下,房价往往是无所顾忌,更上一层楼。据央视《经济半小时》报道,近日,万柳地王出炉前,周边13个楼盘已经开始涨价,平均涨幅在3000元/平米以上。之后几日再度查询得知,万柳区域多个楼盘的均价又上涨了千元。

据记者了解,保利东郡是保利地产试图拓展高端产品路线的重要尝试。2009年12月,保利地产以30.4亿元拿下的石佛营项目,成为当时名噪一时的地王。2011年8月末,该项目首次开盘,成交均价在4.7万元/平方米左右。

对市场缺乏研判、预判,盲目追逐利润,恐怕是这些勇当地王者的通病。股市在6000多点的时候,不少所谓的股市专家都在信誓旦旦,上证综指很快就到8000点,甚至10000点,在这些“忽悠”中,6000多点大规模杀入者恐怕如今的日子也不太好过。地王大都诞生在房地产市场火热的2009年和2010年初,在经济刺激的大背景下,各地地价房价不断蹿升,地产公司抑制不住利益冲动,纷纷“举牌”拿地,地王频现。

据此,保利东郡改了精装修标准,今年6月初第一次推出17套特价房,现在推出第二次特惠活动每套降价约100万元左右,第二次到每套降价50万元左右。“保利连续推出特惠房,以降低成本的方式来吸引客户,就是为了快速回收现金。”上述销售人员向记者如是表示。(王丽新)

房价上涨演绎旱地拔葱,地王“功不可没”,消费者痛之恨之,这不难理解。

2009年7月6日,在绿地以30.25亿元报价击败万科、金隅嘉业等强大对手拿下大兴总价地王(京大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目用地)之后约半小时,保利地产便迅速以16.3亿元竞得大兴区黄村(新城北区2号地)住宅及公建项目用地。而该地块7248.2元/平方米的楼面地价也成为大兴区域的单价“地王”。

当年的3月15日,中信地产旗下的北京中信新城房地产有限公司以52.4亿元的总价,经过64轮竞价以超过1.3万元/平方米的楼面价,打败保利、中国烟草、金融街等房企巨头,将“大兴亦庄住宅及商业项目(x1-1b)地块”揽入怀中,刷新了北京地王的总价纪录。

同时,中原地产提供的资料也显示,中信新城截至目前的销售均价为24000元/平方米,由于当初该地块的楼面价已经高达13396元/平方米,这也意味着其售价中的55.80%都是土地成本,再算上建安、销售等各方面的支出,中信地产想通过该项目的获取较高的收益率十分困难。而目前,其累计的整体销售金额仅16.67亿元,不及当初土地出让金的32%。

中赫置地ceo孙鹏就表示,中赫在竞标之前,也已作过精细测算,对该项目中赫只追求合理利润。并将其打造成高端住宅又一力作。

此前,中赫置地旗下的钓鱼台7号项目曾创下超过30万元/平方米的北京住宅单价记录,后虽因涉嫌违规被叫停,但却让中赫置地名声在外。

对于勇当地王者的尴尬局面,同情者却不多,探究其背后的原因并不复杂。

说到地王项目,就不能不提到近日拍出的万柳地块。虽然该项目离最终入市至少还有1年的时间,但其可售面积4.29万元/平方米的楼面价,注定了该地块将被打造成一个顶级豪宅项目。

据记者调查,该楼盘原址是北京第三印染厂,周边多是老旧居民楼,仅隔一条马路就是十里堡北里,这些楼盘都是1982年-1985年左右建造的,楼盘旧,来往人员复杂。记者曾透过样板间的窗户向外望去,入眼的就是这些老旧居民楼。当时有业内人士分析,上述因素加上限购将影响到楼盘的销售。毕竟,“高端人士是不愿意住在这样吵闹和复杂的环境里的。”

对于这些痛恨,勇当地王者恐怕都心知肚明,心知肚明之后却置之不顾,这背后的道理自然也不复杂。

由于两地块在同一天出让,其开盘日期也颇为接近。而作为绿地集团进军北京的第一个项目,新里西斯莱公馆一期开盘时采取了低价开盘的策略,其售价为18500元/平方米左右,比周边在售的住宅项目低2000元/平方米左右。

新里西斯莱公馆截至目前累计销售金额达60.6亿元,超过当初拿地金额的一倍。销售均价则从开始的18500元/平方米增至22000元/平方米。同时,新里西斯莱公馆当初的楼面价6605/平方米仅占目前销售的30%,是北京地王项目中,土地成本占售价比最低的项目之一,仅高于金地仰山。

而根据北京市住房和建设委员会网站的数据显示,自2011年6月30日发售以来,该项目累计售出519套住房,销售面积54734.44平方米,销售均价22769元/平方米。目前,中信新城共有8个楼盘在售,其中仅13号楼售罄,最高售价24010元/平方米。

而业内人士推测,以中赫置地的风格,万柳项目今后的售价最低不会少于10万元/平方米,很可能超过12万元/平方米。(王 峥)

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